UNDANG-UNDANG pemajuan perumahan negara sudah berusia hampir lima dekad. Mula dikuatkuasakan pada 29 Ogos 1969, Akta Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 telah menggalakkan pertumbuhan industri perumahan negara. Ia terpakai di semenanjung sahaja, kerana Sabah dan Sarawak punya undang-undang perumahan mereka sendiri.
Akta ini (yang biasa dirujuk secara ringkas sebagai Akta 118) punyai dua matlamat utama – pertama, melindungi kepentingan pembeli dan kedua, mengawal pemaju perumahan. Melihat kejadian projek perumahan terbengkalai di masa lampu, banyak pihak yang bertanya apakah akta ini berjaya melindungi kepentingan pembeli rumah?
Akta 118 hendaklah dibaca bersama Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 dan Peraturan Pemajuan Perumahan (Akaun Pemajuan Perumahan) 1991. Peraturan 1991 ini diluluskan untuk membanteras salah laku pemaju perumahan yang menggunakan wang yang dibayar oleh pembeli bukan untuk meneruskan kerja pembinaan rumah yang telah dijual, tetapi menggunakannya untuk tujuan lain. Selepas peraturan 1991 ini dikuatkuasakan, jumlah kes rumah terbengkalai berkurangan, tetapi masih ada hingga kini atas sebab-sebab lain.
Peraturan 1989 dipinda pada 2002, di mana syarat dan terma perjanjian jual beli antara pemaju dengan pembeli diperbaiki lagi bagi melindungi kepentingan pembeli. Perjanjian jual beli standard ini diperincikan sepenuhnya dalam Jadual G (untuk rumah biasa yang dibina atas tanah) dan Jadual H (untuk rumah pangsa, apartmen dan kondo). Di bawah Jadual G, rumah hendaklah siap dibina dalam tempoh 24 bulan, manakala di bawah Jadual H, unit kediaman berkenaan hendaklah siap dibina dalam tempoh 36 bulan.
Tahun 2002 adalah bersejarah bagi industri perumahan negara, kerana pada tahun itu kerajaan menubuhkan Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah, dengan menggariskan peranan dan kuasanya di bawah Peraturan Pemajuan Perumahan (Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah) 2002, mula dikuatkuasakan pada 1 Disember 2002. Selain itu, kerajaan juga meluluskan Peraturan Pemajuan Perumahan (Kompaun Kesalahan) 2002.
Sementara itu, masyarakat terus mendesak agar kerajaan menguatkuasakan sistem Bina Kemudian Jual (BKJ) bagi menangani masalah rumah terbengkalai yang memuncak pada akhir tahun 80an. Di bawah sistem baharu yang dicadangkan ini, pemaju dikehendaki menyiapkan terdahulu rumah sebelum menjualnya kepada pembeli. Walau bagaimanapun, cadangan ini ditentang oleh Persatuan Pemaju Perumahan (REHDA) yang mendakwa jika sistem itu dilaksanakan, ia akan melumpuhkan industri perumahan negara.
Akhirnya kerajaan memutuskan satu sistem dipanggil ‘10:90 variant’, di mana perjanjian jual beli rumah boleh ditandatangani pemaju dan pembeli dengan bayaran awal 10 peratus diserahkan kepada pemaju, tetapi bayaran selebihnya hanya boleh dituntut pemaju setelah rumah berkenaan siap dibina. Bagi tujuan melaksanakan sistem jual beli baharu ini peraturan terpaksa dipinda lagi dan ini dilakukan di bawah Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) (Pindaan) 2007, di mana dua perjanjian jual beli standard diperkenalkan dalam Jadual I dan J. Peraturan baharu ini berkuat kuasa mulai 1 Disember 2007.
Satu pindaan besar dilakukan di bawah Akta A1289, yang mula dikuatkuasakan pada 12 April 2007. Pindaan kali ini memperkenalkan sistem sijil siap dan pematuhan mengiktiraf serviced apartments sebagai salah satu housing accommodation (yang bermakna bahawa serviced apartment tertakluk di bawah Akta 118), meningkatkan kewajipan pemaju perumahan, memberi kuasa kepada Pengawal Perumahan membekukan akaun pemajuan perumahan di bank, dan memberi pilihan kepada pembeli untuk menamatkan perjanjian jual beli mereka dengan pemaju jika pemaju gagal memulakan atau meneruskan kerja melebihi enam bulan selepas perjanjian jual beli ditandatangani (tetapi dengan syarat 75% pembeli setuju berbuat demikian dan tindakan ini diluluskan oleh menteri).
Pada 1 Jun 2015, kerajaan meluluskan lagi satu pindaan kepada Akta 118, iaitu Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) (Pindaan) 2012 (selepas ini dipanggil “Akta 1415”). Sebulan selepas itu, pada 1 Julai 2015, kerajaan menguatkuasakan pula Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 2015. Kini selepas lebih setahun pindaan terbaru ini dikuatkuasakan, apakah yang dapat kita capai sekarang?
Di bawah Akta 1415, takrif pemaju perumahan dikembangkan merangkumi mana-mana orang atau badan yang dilantik oleh mahkamah menjadi likuidator (ini berlaku apabila syarikat perumahan itu mengalami masalah kewangan dan digulung oleh pemiutang).
Di bawah Akta 118 sedia ada, setiap pemaju dikehendaki membayar deposit RM200,000 bila memohon lesen pemaju. Di bawah Akta 1415, jumlah ini digantikan dengan bayaran berasaskan 3% anggaran kos pembinaan projek perumahan yang hendak dijalankan. Anggaran 3% kos binaan ini diharapkan masih adil bagi pemaju bersaiz kecil dan sederhana dan dalam masa sama akan dapat menyingkirkan pemaju yang tidak ada kemampuan menyertai industri ini.
Di bawah Akta 1415 ini, masalah mengenai bidang kuasa tribunal tuntutan pembeli rumah juga diatasi. Sebelum ini, pembeli rumah tidak diberi peluang memfailkan tuntutannya di tribunal ini jika dia berurusan dengan pemaju perumahan yang tidak punyai lesen pemaju. Halangan itu tidak wujud lagi, dan pembeli rumah dari pemaju tanpa lesen ada hak memfailkan tuntutannya di tribunal ini.
Satu peruntukan baharu diperkenalkan di bawah Akta 1415. Di bawah Seksyen 18A yang dimasukkan ke dalam Akta 118, prosiding jenayah boleh dimulakan terhadap pemaju yang menyebabkan projek perumahan terbengkalai. Jika sabit kesalahan, pemaju boleh dikenakan hukuman penjara tidak melebihi 3 tahun, denda antara RM250,000 hingga RM500,000 atau kedua-duanya sekali.
Kesimpulannya, di bawah pindaan terkini, hanya pemaju perumahan yang stabil ekonominya boleh memasuki dan bertahan dalam industri ini. Membiarkan projek perumahan terbengkalai kini satu jenayah, dan pemaju boleh dipenjarakan dan didenda.
Kedudukan pembeli menjadi lebih baik. Jika dulu mereka tidak boleh merujuk kepada tribunal sekiranya berurusan dengan pemaju tanpa lesen, kini mereka boleh berbuat demikian. Jika dulu mereka hadapi masalah sekiranya syarikat pemaju digulung dan ditadbir oleh likuidator, kini tidak lagi. Jika dulu mereka perlu dapatkan 75% pembeli rumah setuju serta kelulusan menteri sebelum boleh menamatkan perjanjian dengan pemaju, kini syarat-syarat itu tidak terpakai lagi.
Soalnya, apa lagi yang belum ada dalam pindaan ini? Jawabnya, sistem BKJ masih tidak kelihatan. Adakah kerajaan memang tidak berhasrat memperkenalkan sistem ini? Mengikut data rasmi, jumlah projek rumah terbengkalai (148 projek pada 2009) telah berkurangan setiap tahun sehingga 2015 (53 projek sahaja).
Sementara kita akui masalah projek rumah terbengkalai sudah berkurangan, hakikatnya ia terus wujud. Benar pemajunya boleh dihukum tetapi risiko menanggung kerugian kewangan yang besar dan sengsara yang mungkin berpanjangan masih dipikul oleh pembeli. Tidakkah sistem BKJ adalah satu jaringan keselamatan yang lebih menjamin kepentingan pembeli?
PENULIS ialah penganalisis undang-undang
Keratan Akhbar - Oktober 2015
Music History Section The history of music traces back …
ARKIB BERITA UTUSAN MALAYSIA
ARKIB : 13/12/1999
Bina dahulu, baru jual
BINA Kemudian Jual adalah satu konsep pembangunan perumahan, di mana pemaju perlu menyiapkan sesuatu projek sebelum ia dijual. Di bawah konsep ini pembeli dapat melihat dan menilai fizikal rumah di samping keadaan persekitaran dan kemudahan yang disediakan.
Cadangan pelaksanaan BKJ telah mendapat reaksi negatif terutama dari pemaju. Antara alasan yang dikemukakan ialah:
* Pengurusan kewangan yang berat dan tanggungan risiko yang tinggi;
* ''Mengeluarkan'' pemaju-pemaju kecil dari persaingan; dan
* Menjejaskan pembangunan industri perumahan dan merugikan rakyat khususnya para pembeli di negara ini.
Untuk membolehkan BKJ ini mendapat sambutan dari pemaju perumahan, satu kaedah yang progresif perlu dicari dan diperkenalkan. Kaedah yang hendak diperkenalkan perlu bergerak terus ke arah penyelesaian masalah sebenar pelaksanaan konsep BKJ.
Dengan hanya mengambil kira peringkat pelancaran projek, dan reaksi dari para pemaju, khususnya Persatuan Pemaju Perumahan Malaysia (HDAM), dapatlah disimpulkan bahawa masalah utama pelaksanaan konsep BKJ datangnya dari pihak pemaju perumahan. Mereka mendakwa akan menghadapi bebanan pentadbiran dan pengurusan aliran kewangan/modal syarikat.
Konsep BKJ menghendaki rumah hanya boleh dijual selepas ia siap dibina. Ini bertentangan dengan konsep pembangunan perumahan yang diamalkan sekarang iaitu 'Jual Kemudian Bina'(JKB).
Dalam kes JKB, pemaju dapat mengutip wang pendahuluan dari pembeli sebaik sahaja Surat Perjanjian Jual Beli ditandatangani. Pada peringkat ini rumah yang dimaksudkan belum lagi dibina, malah kebanyakan projek yang dinyatakan langsung tidak terdapat sebarang kemajuan pembangunan. Pemaju dapat menggunakan bayaran pendahuluan (10 peratus) daripada harga rumah sebagai modal permulaan untuk pembangunan projek. Kemudahan pembiayaan projek berikutnya akan disokong melalui Jadual Ketiga Fasal 4(1) dalam akta yang sama.
Secara tidak langsung pembeli telah membantu pemaju dalam menyediakan pembiayaan titian projek. Keadaan ini akan mengurangkan bebanan kewangan pemaju tetapi sebaliknya membebankan kewangan pembeli kerana terpaksa membayar kadar faedah kepada institusi peminjam wang sebaik sahaja pengeluaran ke atas pinjaman dibuat.
Peraturan yang sedia ada ini menimbulkan rasa selesa oleh para pemaju perumahan kerana bebanan pembiayaan titian telah dialihkan kepada para pembeli.
Di bawah konsep JKB, institusi kewangan akan membiayai pinjaman titian apabila 60 peratus hingga 70 peratus bilangan unit ditempah. Pembiayaan akhir ditanggung hampir keseluruhannya oleh pembeli seperti mengikut Akta Pemaju Perumahan. Pelaksanaan konsep BKJ memperlihatkan satu perubahan atau peralihan peminjam.
Jika dahulu pembeli yang meminjam tetapi di bawah BKJ, pemaju yang meminjam. Pinjaman oleh pemaju adalah dalam bentuk pinjaman titian.
Pelaksanaan konsep BKJ ini memerlukan modal yang besar kerana pihak pemaju tidak akan mendapat pulangan, sehingga projek perumahan siap untuk dijual. Pemaju mungkin perlu menunggu sekurang-kurangnya 2 tahun atau lebih dari tarikh kelulusan projek. Pada amalan biasa, bank tempatan akan membiayai pinjaman titian (15 peratus hingga 20 peratus daripada kos projek) setelah sekurang-kurangnya 60 peratus hingga 70 peratus daripada bilangan unit rumah dalam sesuatu projek terjual. Pembiayaan titian oleh bank perdagangan kepada pemaju-pemaju telah dapat membantu meningkatkan modal pusingan syarikat dan seterusnya melicinkan urusan pembangunan projek perumahan.
Dalam hubungan ini, perancangan dan strategi pemasaran perlulah diberi keutamaan. Pasaran yang berkesan membantu pemaju berupaya bersaing dalam pasaran hartanah yang mencabar ini. Bagi mempastikan projek-projek perumahan mempunyai pembeli berpotensi, pengalaman dari negara Australia boleh dipertimbangkan.
Dalam hubungan ini pemaju dibenarkan mengutip sebanyak 10 peratus dari harga jualan rumah daripada bakal pembeli sebagai wang pendahuluan dengan syarat-syarat yang ditentukan. Wang tersebut disimpan dalam sebuah akaun khas.
Dalam usaha menggalakkan pemaju menerima pakai konsep BKJ, kerajaan digesa mengambil bahagian dan menyediakan infrastruktur dan insentif tertentu. Dalam konteks pembiayaan, sama ada pembiayaan titian atau pembiayaan akhir, sistem pembiayaan alternatif perlu diperkenalkan. Salah satu alternatif yang dicadangkan ialah memperluaskan guna-pakai sistem perbankan Islam bagi mempelbagaikan sumber pembiayaan projek.
Dalam hubungan ini, konsep al-Mudharabah perlu diperluaskan peranannya. Adalah dipercayai sistem perbankan Islam akan membolehkan Skim BKJ dapat dilaksanakan dengan berkesan kerana sistem perbankan Islam membolehkan pihak pemaju perumahan dan bakal pembeli mendapat sumber-sumber kewangan yang mencukupi bagi perjalanan sesuatu projek. Konsep al-mudharabah boleh dipilih antara dua hukum yang diperkenalkan.
Dalam cara ini, bank akan membekalkan seluruh keperluan kewangan projek dan keusahawanan oleh pemaju. Kedua-dua pihak akan terlebih dahulu menentukan pembahagian keuntungan. Apabila sesuatu projek tamat atau bubar, modal bersama-sama bahagian keuntungan yang dipersetujui akan dipulangkan kepada bank.
Sekiranya terdapat kerugian, pihak bank sahaja sebagai pembekal modal akan menanggung beban kewangannya, iaitu tanggungan bank hanya terhad kepada modal yang dilaburkan sahaja. Ini bermakna pihak bank tidak boleh dituntut membayar lebih daripada modal pinjaman yang dijanjikan.
Hukum musyarakah ialah perkongsian diantara bank di mana pemaju menjadi rakan kongsi. Bank dan pemaju sama-sama mengeluarkan modal masing-masing (tidak semestinya sama banyak), dan bersama-sama mengendalikan projek berkenaan. Perjanjian perkongsian akan menjelaskan cara perkongsian, nisbah pembahagian untung dan lain-lain peruntukan. Apabila projek tamat, bubar dan sebagainya keuntungan akan dibahagi mengikut nisbah yang ditetapkan. Jika berlaku kerugian, kedua-dua pihak akan bersama-sama menanggungnya mengikut nisbah modal masing-masing.
.
Bagi meringankan bebanan pembeli dan mengelak dari pembayaran dua kali iaitu sewa rumah yang diduduki sekarang dan bayaran ansuran rumah yang belum dapat diduduki, pembiayaan melalui al-Bithamal Ajil boleh dibuat.
Melalui konsep ini, bank akan membeli harta yang dikehendaki pelanggan. Peminjam dibenarkan menangguhkan penyelesaian pembayaran bagi rumah yang dibeli dalam tempoh yang dipersetujui. Bank menjual harta tersebut kepada pelanggan dengan harga yang dipersetujui oleh kedua-dua belah pihak yang meliputi kos asal harta yang dibayar oleh bank dan tambahan untung bank.
Hasrat kerajaan untuk menyediakan rumah khususnya bagi golongan berpendapatan rendah untuk disewa boleh menggunakan hukum al-ijarah iaitu konsep kewangan pajakan syariah. Bank membeli rumah yang dikehendaki oleh pembeli dan kemudian memajakkan rumah tersebut kepada pelanggan untuk tempoh tertentu dengan mengenakan sewa pajakan dan syarat-syarat lain yang dipersetujui oleh kedua-dua pihak.
Selanjutnya, di samping mendapatkan pembiayaan bagi memperoleh kegunaan harta melalui sewaan, pelanggan yang ingin memiliki harta tersebut pada akhir tempoh sewaannya, maka bank boleh menyediakan kemudahan mengikut hukum al-takjiri. Hukum ini membenarkan penyewa mengambil alih harta yang dipajakkan bagi tempoh tertentu dengan mengenakan sewa pajakan dan syarat-syarat lain yang dipersetujui oleh kedua-dua pihak. Bank dan pelanggan bersetuju supaya bank menjualkan harta berkenaan kepada pelanggan pada paras harga dan tarikh yang ditetapkan dengan diambil kira jumlah bayaran sewaan yang telah dijelaskan oleh pelanggan sebagai sebahagian daripada paras harga tersebut.
Adalah dipercayai alternatif penggunaan sistem perbankan Islam membolehkan skim BKJ dapat dilaksanakan dengan berkesan kerana kaedah ini membolehkan pihak pemaju perumahan dan bakal pembeli mendapat sumber-sumber kewangan yang mencukupi bagi perjalanan sesuatu projek.
Di samping olahan semula sistem perbankan, kerajaan juga perlu memberi galakan dan insentif bagi mempercepatkan lagi konsep BKJ. Peranan kerajaan boleh dilihat di peringkat pra pembinaan dan peringkat pembinaan projek.
Di peringkat prapembinaan, kerajaan negeri diminta memainkan peranan penting bagi memastikan tempoh masa kelulusan projek dapat dipercepatkan. Sesungguhnya kelewatan kelulusan projek akan membebankan kewangan pemaju di samping memungkinkan projek yang dirancangkan itu sudah tidak relevan lagi semasa tarikh kelulusan, disebabkan berlaku perubahan politik, ekonomi dan sosial pada masa itu.
Di peringkat pembinaan projek pula, kerajaan negeri diminta mempercepatkan pengeluaran Sijil Layak Menduduki. Bagi memastikan proses ini disegerakan, semua pihak yang terlibat semasa proses pembinaan seperti pemaju, perunding, kontraktor, pihak berkuasa tempatan dan lain-lain pihak, menjalankan tanggungjawab mengikut kod etika profesion masing-masing. Langkah-langkah pengawalan dan penguatkuasaan perlu disegerakan sekiranya berlaku penyelewengan.
Pembinaan rumah mengikut konsep BKJ memerlukan komitmen dan daya tahan yang kuat. Oleh yang demikian badan yang berminat perlu memiliki input dan pengurusan yang efektif. Kepelbagaian disiplin yang terlibat dalam pembangunan perumahan perlu disatukan. Konsortium menegak yang terdiri daripada pemaju, perunding, kontraktor dan institusi kewangan adalah digalakkan. Konsortium ini boleh berbentuk secara ad-hoc iaitu mengikut projek yang dijalankan dan akan dibubarkan setelah projek tersebut siap sepenuhnya ataupun kekal sebagai sebuah syarikat konsortium yang terus menjalankan pelbagai aktiviti perniagaannya.
Pelaksanaan konsep BKJ akan perlu diberi perhatian dan pertimbangan sewajarnya kerana memberi manfaat dan faedah-faedah berikut:-
* Penjimatan kos kepada pembeli dari segi tidak perlu menanggung beban membayar sewa rumah semasa menunggu siapnya sesuatu pembinaan, dan juga beban pembayaran faedah semasa pembinaan;
* Harga jualan menggambarkan harga sebenar kerana kos sebenar bangunan akan diketahui sebelum penjualan dibuat;
* Pasaran jualan yang lebih besar kerana pemaju berupaya menawarkan projek kepada harta amanah;
* Lebih inovasi dengan berkurangnya batasan-batasan terhadap proses pembangunan;
* Lebih banyak peluang perniagaan baru kerana penaja jamin harta, firma-firma modal usaha niaga dan bank-bank boleh menyertai pembangunan perumahan;
* Masa penyerahan rumah yang singkat kerana pemaju lebih efisien.
Konsep BKJ ini perlu diterima dengan sikap terbuka (open mind) dan diberi ruang untuk dilaksanakan memandangkan faedah-faedah yang bakal diperoleh. Sikap memaksimumkan kentungan tanpa mengambil kira kebajikan sosial akan merugikan pemaju. Kegawatan ekonomi yang melanda pada pertengahan 1997 memberi amaran bahawa sikap rakus bukan sahaja merugikan pemaju malah merugikan ekonomi negara secara keseluruhannya. Kerajaan dipaksa mengambil tindakan tertentu melalui dasar kewangan dan fizikal bagi mengurangkan unit rumah yang tidak terjual. Dalam sudut yang lain, kerjasama kerajaan negeri dan persekutuan diseru bagi menyediakan satu landasan kukuh bagi menarik minat pemaju mencuba dan menjayakan konsep BKJ.
* BAHARUDDIN MAT ASEK ialah Pengarah Bahagian Penyelidikan dan Pembangunan, Jabatan Perumahan Negara.
No comments:
Post a Comment