AMBIL KISAH HAK ANDA : RUMAH DI BINA TIDAK MENGIKUT SPESIFIKASI PERJANJIAN JUAL BELI DAN CARA MENGAMBIL TINDAKAN KE ATAS PEMAJU ATAS PERLANGGARAN KONTRAK & PERLANGGARAN TANGGUNGJAWAB STATUTORI

RUMAH DI BINA TIDAK MENGIKUT SPESIFIKASI PERJANJIAN JUAL BELI DAN CARA MENGAMBIL TINDAKAN KE ATAS PEMAJU ATAS PERLANGGARAN KONTRAK & PERLANGGARAN TANGGUNGJAWAB STATUTORI

Selain daripada isu penyerahan kunci yang lambat dari tarikh siap ('late delivery") dan tiada penyerahan milik kosong (non vacant-possesion) oleh pihak pemaju , isu rumah yang dibina tidak mengikut spesifikasi perjanjian jual beli juga adalah di antara isu yang popular di kalangan klien kami.

Rumah yang cacat

Pembeli-pembeli merasa kecewa dan tertipu setelah memasuki serta mendiami rumah-rumah yang dibina oleh pemaju , pembeli-pembeli mendapati rumah mereka mempunyai masalah-masalah seperti :

1) Sistem kumbahan yang tidak efektif

2) Tekanan air rendah/ atau tiada langsung ( pemaju menyalahkan pihak seperti Syabas)

3) Material pembinaan berkualiti rendah malah tidak menepati piawaian yang ditetapkan oleh Uniform Building by Law Akta 138 dan Amalan Baik Pembinaan (Sound Construction Practice).

4) Pembinaan rumah tidak menepati pelan yang disediakan

5) Terdapat keretakan serius yang boleh merisikokan nyawa penghuni akibat daripada pembinaan tidak mengikut piawaian.


Kecacatan dan kerosakkan ini tidak akan muncul segera tetapi setelah beberapa bulan , barulah pembeli-pembeli menyedarinya. Beberapa aduan telah diberikan kepada pemaju tetapi pemaju hanya bertindak untuk berdiam diri kerana merasakan dilindungin oleh Klausa Defect Liability Period.

Defect Liability Period

Di dalam kes Raja Lob Sharuddin Bin Raja Ahmad Terzali and others v Sri Seltra Sendirian Berhad [ 2007] MLJU 617 , pihak pemaju cuba bersandarkan kepada Klause 23 Perjanjian Jual Beli yang secara ringkasnya menyatakan bahawa dalam tempoh 12 bulan pihak pembeli perlu mengesan sebarang kecacatan dan kerosakkan kepada rumah. Pembeli juga perlu memaklumkan kepada pemaju kerosakkan tersebut dalam masa Defect Liability Period ini serta memberikan masa sekurang-kurangnya sebulan untuk pemaju membaiki kerosakkan. Dalam erti kata lain , pemaju cuba menyatakan bahawa tindakan yang dibawa oleh pembeli gagal kerana kecacatan hanya dikesan selepas tarikh Defect Liability Period ini.

Hakim Mahkamah Rayuan menolak pembelaan defendan pemaju perumahan tersebut dengan mengambil precedent kes terdahulu seperti di dalam kes City Investment Sdn.Bhd v Koperasi Serbaguna Cuepacs Tanggungan Bhd. [1988] 1 MLJ 69.


Mahkamah berpendapat bahawa tujuan Klausa 23 tersebut adalah sebagai perlindungan tambahan kepada pembeli dan bukan bermakna untuk menyekat hak mereka di bawah common law untuk mengambil tindakan ke atas pemaju

TINDAKAN YANG PERLU DI AMBIL OLEH PEMBELI

1) Tubuhkan badan / jawatankuasa bertindak di kalangan pembeli yang terkesan supaya kerja-kerja pengumpulan dokumen seperti gambar dapat dilakukan bersama-sama. Kos guaman juga akan kurang terbeban.


2) Simpan dan kumpulkan segala resip pembaikan dan pemulihan.


3) Ambil gambar keseluruhan kerosakkan yang mempunyai tarikh


4) Sediakan catatan journal kronologi kerosakkan.


5) Melantik jurutera sivil yang professional dan berdaftar dengan Lembaga Jurutera Malaysia serta berpengalaman – bertindak untuk melakukan inspection terhadap kerosakkan yang diadukan dan menyediakan report bertulis berkenaannya.


6) Melantik seorang arkitek untuk sediakan laporan samada pembinaan rumah tersebut menurut spesifikasi perjanjian jual beli dan piawaian yang ditetapkan oleh undang-undang berkenaan.


7) Melantik seorang quantity surveyor dan penilai hartanah (valuer ) bagi mendapatkan laporan kedudukan nilai hartanah di pasaran dengan kecacatan yang berlaku.


8) Melantik peguam untuk membawa tindakan ke Mahkamah atau membawa kes ke arbitrasi .

PAMPASAN YANG BOLEH DI TUNTUT OLEH PIHAK PEMBELI

1) Gantirugi akibat perlanggaran kontrak

2) Gantirugi akibat perlanggaran tanggungjawab statutory

3) Gantirugi akibat kecuaian

4) Gantirugi akibat kesusahan dan kesukaran;

5) Gantirugi akibat kehilangan keuntungan /nilai (amenity ) rumah tersebut

Nurhidayaty Maidin
Messrs Nur Maidin & Co.

Sumber & Kredit kepada : Nurhidayaty Maidin

AMBIL KISAH HAK ANDA : Apa yang anda boleh buat kalau pemaju lambat serah kunci rumah?

Harap artikel ini boleh memberi sedikit sebanyak panduan kepada pembeli projek perumahan yang menghadapi kesulitan akibat kelewatan pemaju menyiapkan rumah mereka.

“Aduh. Koyak poket kena bayar pinjaman dan sewa serentak”

Saya percaya ramai pembeli yang menghadapi masalah kelewatan pemaju menyiapkan rumah yang mereka beli.

Pinjaman dengan bank dah mula kena bayar, tetapi rumah yang dibeli masih belum siap-siap lagi. Masih terpaksa duduk menyewa lagi.

Pastinya perkara ni akan membebankan korang, kan?

Maklum sahajalah. korang terpaksa bayar pinjaman bank dan sewa rumah secara serentak.

Korang tahu tak?

Mengikut Perjanjian Jual Beli yang menggunapakai Jadual G dan H di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966, pemaju hendaklah menyiapkan pembinaan sesuatu rumah dan menyerahkan milikan kosong (dalam bahasa mudahnya, serahkan kunci rumah) kepada pembeli dalam tempoh 24 bulan (untuk rumah landed) dan 36 bulan (untuk rumah strata) daripada tarikh Perjanjian Jual Beli.

Sekiranya pemaju gagal menyiapkan pembinaan rumah dan gagal menyerahkan milikan kosong rumah tersebut dalam tempoh yang ditetapkan, apa yang boleh pembeli buat?

Bolehkah pembeli tamatkan atau batalkan Perjanjian Jual Beli (SPA)? Bolehkah pembeli saman pemaju?

Di sini saya senaraikan tindakan-tindakan yang boleh dilakukan oleh pembeli sekiranya pemaju lewat menyerahkan milikan kosong rumah:

#1: Boleh ke pembeli batalkan SPA?

Sebenarnya, pembeli tak boleh tamatkan atau batalkan SPA semata-mata disebabkan pemaju lewat serah milikan kosong rumah, walaupun tempoh 24 bulan daripada tarikh SPA dah tamat.

Ini kerana takde sebarang peruntukan di dalam SPA di bawah Jadual G yang membenarkan pembeli mengambil tindakan ini.

Bermakna, selama mana sekalipun pemaju lewat, pembeli tak boleh batalkan SPA.

#2: Buat surat rasmi kepada pemaju

Tapi, sekiranya berlaku kelewatan, pembeli boleh tulis surat rasmi kepada pemaju memaklumkan yang penyerahan milikan kosong sepatutnya dibuat kepada pembeli pada sekian-sekian haribulan.

Dan sehingga kini, pemaju telah lewat menyerahkan milikan kosong rumah yang korang beli tu.

Maklumkan juga kepada pemaju yang mereka bertanggungjawab menjelaskan bayaran gantirugi kelewatan serahan milikan kosong kepada pembeli, sebaik sahaja milikan kosong rumah tersebut dibuat kelak.

#3: Hantar salinan surat rasmi kepada KPKT

Serahkan juga salinan surat rasmi tersebut kepada Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT).

Ingat ya. Surat tersebut hanya boleh diserahkan kepada Pemaju dan KPKT menggunakan pos berdaftar atau serahkan secara serahan tangan sahaja.

Cara lain tak dibenarkan di dalam SPA.

#4: Apa tujuan hantar salinan surat rasmi ni kepada KPKT?

Tujuan salinan surat tersebut di serahkan kepada KPKT juga adalah untuk memaklumkan kepada KPKT, yang projek tersebut telah berlaku kelewatan dan KPKT akan memantau dengan lebih dekat lagi projek tersebut.

Secara tak langsung ia akan beri tekanan kepada pemaju untuk mempercepatkan proses projek tu, dan seterusnya menyerahkan milikan kosong rumah tersebut dengan segera.

#5: Buat follow up dari masa ke semasa

Seterusnya, tunggulah sehingga milikan kosong diserahkan kepada korang secara rasmi.

Selama tempoh ni, tak banyak yang pembeli boleh lakukan. Melainkan sekadar follow up dengan pemaju dari masa ke semasa.

#6: Tunggu serahan kunci rumah oleh pemaju

Selepas rumah siap dibina sepenuhnya oleh pemaju dan Sijil Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC) dikeluarkan oleh arkitek (untuk memperakukan bahawa rumah tersebut adalah selamat dan layak diduduki), pemaju hendaklah menyerahkan milikan kosong rumah tersebut sekali dengan kunci rumah dan salinan CCC kepada pembeli.

#7: Boleh ke pemaju didenda sebab lewat serah kunci?

Sebenarnya, dalam SPA mensyaratkan sekiranya berlaku kelewatan serahan milikan kosong, pemaju hendaklah membayar sekali denda lewat kepada pembeli pada masa penyerahan milikan kosong tersebut, walaupun tanpa dituntut oleh pembeli.

Tapi, saya percaya tak banyak pemaju yang praktiskan perkara ini. Kebanyakan mereka, hanya buat tak tahu saja, atau buat-buat lupa.

Apabila pembeli tanya, mereka akan minta pembeli yang membuat tuntutan terhadap mereka, atau mereka akan memberi pelbagai alasan supaya pembeli tak menuntut daripada mereka.

Sebenarnya, perkara ini amat bertentangan dengan Akta Pemajuan Perumahan.

#8: Berapa jumlah denda yang pemaju kena bayar?

Berapakah jumlah denda lewat yang pemaju kena bayar kepada pembeli?

Jumlah bayaran denda lewat serahan milikan kosong yang perlu dijelaskan oleh pemaju kepada pembeli adalah pada kadar sepuluh peratus (10%) setahun, daripada harga jual beli.

Ini dikira dari hari ke hari, mulai dari tarikh luput penyerahan pemilikan kosong sehingga tarikh sebenar Pembeli mengambil pemilikan kosong rumah tersebut.

Contohnya:

Katakan harga korang beli RM200,000.00.

Jumlah hari lewat dikira mulai daripada tarikh sepatutnya pemaju serah milikan kosong, sehingga tarikh sebenar pembeli ambil milikan kosong.

Katakan, pemaju lewat serah kunci selama 100 hari.

Maka perkiraan untuk bayaran denda lewat serahan milikan kosong adalah seperti berikut:
RM200,000.00 x 100 hari lewat x 10% (kadar % denda lewat) / 365 hari (setahun) = RM5,479.45.

#9: Kalau pemaju tak bayar denda, apa pembeli boleh buat?

Kalau pemaju tak bayar denda pada masa serahan milikan kosong dibuat, korang boleh tulis surat rasmi kepada pemaju untuk menuntut bayaran denda dibuat, dalam tempoh 14 hari daripada tarikh penerimaan surat tersebut.

Hantar juga salinan surat tersebut kepada KPKT.

#10: Gunakan kuasa Tribunal Pembeli Rumah

Sekiranya pemaju masih gagal menjelaskan bayaran denda lewat tersebut, korang boleh failkan tuntutan di Tribunal Pembeli Rumah dan kes akan didengar dan diputuskan dalam tempoh 40 hari daripada tarikh pemfailan.

Sebenarnya, semua yang saya tulis ni ada dinyatakan dengan jelas dalam SPA.

Tapi sebab majoriti pembeli tak baca SPA semasa atau selepas tandatangan, mereka tak tahu hak mereka.

PS: Jom sama-sama kongsikan maklumat ini supaya lebih ramai pembeli rumah baru tahu dan faham akan hak-hak mereka.

Sumber & kredit diberikan kepada penulis/blog asal iaitu : http://www.promaxs.com.my/pms/apa-yang-anda-boleh-buat-kalau-pemaju-lambat-serah-kunci-rumah/

Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai (video)

Harap-haraplah hak kami juga akan terbela seperti mereka didalam video ini, Diharap Pengarah UDI Property Sdn Bhd a.k.a Amal Bersih ENCIK MOHD RUSHDI BIN HASSAN & PUAN NORLIM BINTI ARIFFIN  dapat turun padang dan menyelesaikan isu projek Perumahan "Dalca" The Golf Garden ni.

** Istilah KPKT cuma ada projek lewat, sakit & terbengkalai, tapi saya buat katogeri sendiri iaitu projek "Dalca". Sebab saya kata projek ni katogeri "Dalca" adalah kerana  projek ini pernah terbengkalai, sakit & sekarang lewat, jadi campur semua ni jadilah projek " Dalca"
Kalau ada yg nak kata aku gila pun kata la mmg aku dah hilang kewarasan sikit kerana isu rumah ini.

Pembeli rumah masih kabur dengan nasib mereka

Aku tak pasti bilakah rumah ini akan disiapkan, Beribu alasan diberi oleh Mr K & Kak S. Jawatan kuasa bertindak telah ditubuhkan, Exco perumahan P.Pinang serta Adun Jawi juga telah campur tangan akan tetapi UDI property masih juga gagal menyiapkan rumah kami, Mereka juga telah mengambil 80% bayaran. Bantahan juga telah dibuat pada 25 Oktober 2015 (setahun lepas) lihat video dibawah

Selepas setahun dua bulan iaitu hari ini 28 Disember rumah masih belum disiapkan, perbincangan demi perbincangan dijalankan akan tetapi pihak pemaju masih gagal memberi satu kata putus.

Oleh itu sebagai pembeli saya amat berharap campur tangan pihak Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan , Bahagian Penguatkuasaan, Jabatan Perumahan Negara (JPN) , Persatuan Pengguna Islam Malaysia (PPIM), Majlis Perbandaran Seberang Perai dan lain-lain agensi berkaitan bagi menyelesaikan isu rumah kami ini.

Rumah tidak diserahkan seperti yang dijanjikan

NIBONG TEBAL: Kira-kira 30 pembeli marah dengan pemaju perumahan kerana tidak berpegang pada janji untuk menyerahkan rumah mereka seperti yang dijanjikan pada tahun lepas di Taman Golf Taman, Jalan Bukit Jawi di sini.

Pengerusi jawatankuasa badan tindakan Fadzli Malik, 29, berkata dia telah menempah sebuah rumah setingkat RM220,000 dengan pemaju pada tahun 2013 yang berjanji rumah itu akan siap dan kunci diserahkan kepada beliau pada tahun 2014.

Jurutera itu berkata pemaju asyik menangguhkan penyerahan kunci setiap kali dia bertanya.

"Kakitangan pemaju telah memberi alasan yang berbeza kepada pembeli, memberitahu sebahagian daripada mereka dalam tempoh enam bulan dan kemudian menangguhkan hingga tiga bulan lagi dan sebagainya. Ia amat mengelirukan dan sekarang kita tidak pasti bila kita akan mendapat kunci rumah , "katanya kepada pemberita dalam satu sidang media hari ini.

Turut hadir Ahli Dewan Undangan Negeri Jawi Soon Lip Chee dan Seberang Perai Majlis Perbandaran H'ng Mooi Lye.

Projek Perumahan berkenaan dipercayai merupakan pembangunan bercampur yang terdiri daripada kos rendah, kos sederhana dan mampu milik dengan harga antara antara RM42,000 dan RM575,000 pada 2010 dan dijadual siap pada 2012.

Beliau berkata pembeli membentuk jawatankuasa untuk menyelesaikan isu ini dengan pemaju dan juga untuk mendapatkan bantuan dengan pihak berkuasa yang berkaitan dan ahli politik.

Beliau berkata mereka kini dilarang untuk melawat tapak perumahan tersebut oleh pemaju tanpa memberi apa-apa sebab.

"Kami membawa perkara itu kepada perhatian Majlis Perbandaran Seberang Prai (MPSP) dan terkejut apabila mengetahui bahawa pemaju tidak memohon kelulusan Kebenaran Merancang pembangunan ini, Pelan Bangunan dan Sijil Pekerjaan (OC)," katanya.

Fadzli berharap perkara itu akan diberi perhatian kerana ia menjadi beban kewangan bagi mereka kerana terpaksa  membayar ansuran pinjaman perumahan dan  sewa rumah yang mereka duduki sekarang sementara menunggu kunci.

Di terjemahkan dari artikel online http://www.thesundaily.my/news/1593111

Posted pada 25 Oktober 2015 - 21:01 
Kali terakhir dikemas kini pada 26 Oktober 2015 - 00:33

Lee Hooi Boon 
newsdesk@thesundaily.com